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한심해씨는 현재 살고있는 아파트를 아버지 명의에서 본인 명의로 등기를 이전한 다음 기준시가(1억 3천만원)로 증여세를 신고하고 세금 900만원을 납부했다.
등기를 하고 2개월이 지난 후 한심해 씨는 사업자금이 급히 필요해 아파트를 담보로 은행에서 1억 5천만원을 대출받고 현재 원금과 이자를 갚고 있다.
그런데 증여세 신고마감일부터 6개월이 지났을 무렵 세무서에서 증여세 1,284만원을 추가로 납부하라는 고지서를 받았다. 증여세 신고도 정당하게 했고 세금도 다 냈는데 무슨 일인가 해 세무서를 방문하니 담당직원이 다음과 같은 내용을 설명해 줬다.
한심해씨가 은행에서 대출을 받을 때 은행에서 아파트 감정을 의뢰해 감정평가 법인 두 곳에서 각각 1억 9천만원과 2억 천만원으로 평가한 사실이 나타나 증여가액을 감정가액의 평균인 2억원으로 해 증여세를 추징했다는 것이다.
한심해씨는 증여세를 내야 하나?
부동산을 증여하는 경우 증여재산은 증여당시의 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 시가를 확인할 수 없을 경우에만 보충적 평가방법으로 평가 한다.
여기서 ‘시가’란 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에는 다음 가액을 시가로 보도록 세법에서 정하고 있다.
▶ 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액
▶ 당해 재산에 대해 2곳 이상의 감정평가 법인이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
▶ 당해 재산에 대해 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상 가액,경매가액 또는 공매가액
▶ 또한 당해 재산과 면적 ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산에 대한 위 경우의 가액
또한 2005년 이후 증여분부터는 증여 후 3개월이 지난 매매가액, 감정가액 등도 증여일부터 매매일 등까지 가격 변동이 없다고 인정되는 경우에는 시가로 보도록 규정하고 있다.
통상 증여재산에 대한 시가를 산정하기가 대단히 어렵기 때문에 명백하게 시가가 드러나는 경우를 제외하고는 토지 및 주택은 공시지가와 개별(공동) 주택가격, 주택외 건물은 국세청 기준시가로 평가해 신고ㆍ납부하고 있다. 그러나 위와 같은 사례가 있는 경우에는 기준시가로 평가하지 않고 반드시 매매가액이나 감정가액 등으로 증여재산을 평가해야 한다.
한심해씨의 경우 조금 더 기다렸다가 당해 증여세 신고에 대한 관할 세무서의 최종 결정이 난 이후에 대출을 받거나 증여재산 이외의 부동산을 담보로 대출을 받았으면 추가로 증여세를 추징당하는 일은 없었을 것이다.
그러므로 증여일부터 3개월 전후에는 가급적 매매나 감정을 하지 말고 부득이하게 매매 또는 감정을 했거나 수용ㆍ경매ㆍ공매가 있는 경우에는 그 가액으로 증여세를 신고하는 것이 세금을 절약하는 길이다.
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